浚凱老師對南科建案相關的圖文，有許多是由建商自行提供的廣告文案，因為預售屋有許多部分還在建構中，後續持續分享中。
號稱南科唯一稀有SRC超高鋼骨建案,而且建案距離善化火車站只要走路5分鐘, 所以我真的太好奇了,忍不住就跑去看~
可是~ 要預約~要預約~要預約~ ( 很重要所以說3次~）
還好，浚凱老師很幸運，因為浚凱老師是喜歡開某一個廠牌的德國車，所以停車場的入口警衛大哥還是讓我入場，停在專屬的客戶停車場．
然後，有一位頂尖的銷售顧問看我開＂三芒星＂標誌的車停在他們的專屬停車場，所以浚凱老師也就＂幸運的＂開始了南科建案－桂田盤古２的看屋筆記分享了～
ｐｓ．這個建案目標客戶是鎖定南科年收入在２００～３００萬以上的南科中高階主管．
因為浚凱老師家在永康火車站附近，所以從永康出發，要經過南科園區才會到善化，沿途一路上晴天白雲，還有不少知名的科技廠，南科建案真的是目前南部最夯的建案區哦～
我從新港社大道轉西拉雅大道，這樣最快～
途中會經過南科實驗高中，這也是目前南部因應台南科學園區所設立的。
快到案場前我觀察到附近生活機能還不錯，有夜市耶～還有一些其他的建案廣告，南科建案真的是太熱門了。
當我快開到案場之前距離約500公尺，眼前就看見的桂田盤古1的鋼骨結構。感覺真的很高喔~
說明:
桂田盤古1和桂田盤古2是在同一塊大型的基地,彼此相鄰。桂田盤古2將來會在這個照片的右手邊,目前還沒挖地基喔~預計2023年開挖~
高樓的地基是採用筏式地基工法，簡單來說就是把地基鋼架整個綁起來，像是船一樣，當地震來臨的時候，整個高樓就能夠穩穩“浮”在土地上面，很神奇哦～
這邊我稍微科普一下建築基地的工法，介紹給大家，畢竟房子是自己要住的，而台灣是位於地震帶上，所以高樓的防震結構真的很重要：
筏式基礎他就像船艙一樣，底部中空且一格一格(圖一)，概念就像是浮在土面上的船，讓建築物不至於沉下去，目的就是避免建築物下陷，因為土壤受到建築物的壓力會被壓縮得越來越小，這跟土壤力學有關，就不特別展開來講，同樣的重量下，面積越小壓力越大，筏式基礎是接觸土壤面面積最大的基礎形式。
基礎種類有筏式基礎（圖一）、獨立基礎(圖二）、聯合基礎(圖三)、還有基樁等等形式，不同的結構形式分別對應不同的地質狀態還有結構形式，通常高層建築就會配置筏式基礎。
↑圖一-筏式基礎
↑圖二-獨立基礎，實際施工時不會採用全開挖的方式，只會把要放獨立基礎的部分挖開而已，現場看起來有很多土坑
↑圖三-聯合基礎，其意思是聯合幾支柱子在同一塊版上，不像獨立基礎，一塊版上只有一支柱子
所以桂田盤古1和桂田盤古2在安全耐震的品質上，都有一定的保障，這點看得出建商有用心。這是桂田盤古1的基地筏式地基施工圖。
銷售中心的所在地就是桂田盤古2的地基所在地。因為他們要先把桂田盤古1的整體結構先弄好之後，再用自己建設公司的工班人員繼續開桂田盤古2，這樣子建設公司也比較能夠掌握自己工程的進度，所以預計兩年之後動工。
基地基本資料：
- 基地地址： 台南市善化區民權路與四維路
- 格局規劃：二房(22~28坪)、三房(32~39坪)、四房(43~47坪)
- 建設公司：桂田集團
- 預期完工：2029年第三季度（今年２０２１年，所以還有８年才能入住～
天啊，這是給投資客炒房用的嗎？）
- 付款方式：25% 首付款 ，75% 銀行貸款
價格分析：
南科對於台南房市的影響力不容小覷，很多地區都因為南科房市大漲，即便有酸民認為都只是炒作，但實際數字出爐證實南科周邊的房價已經站上3字頭。根據實價登錄揭露資料，今年成交的預售建案就有20筆單價超過30萬元，27萬元以上的更不在少數。
相對的雖然只是公寓，但是一般來說公寓單價會比透天厝還低，但是這個建案走高端路線，所以單價不比透天低．
以下是實價登錄的資料截圖，有興趣看細節的朋友可以用底下的連結
建案特色：
桂田磐古2是桂田集團最新善化區建案，建案規劃大樓店住。
- 善化唯一SRC結構+油壓阻尼器制震超高大樓。（目前是南科唯一）
- 善化少見精緻飯店管理宅，五星級桂田酒店24hr秘書。
- 基地位置佳，在善化火車站正對面，步行約5分鐘。
- 飯店級公設，游泳池、迎賓車道、挑高接待大廳、空中露臺等。
- 基地地勢較周邊高，不易淹水。
這個部分有點走向台中和台北的高級精緻住宅一樣，總共樓層是30層樓，預計在2029年完工。桂田建設它有許多的部分是屬於飯店式建築，集團本身也有桂田酒店，所以相關的建材跟安全性也會比較有保障。
下面的圖是進到接待中心前面的廣場，有一大片留白的空地，還有一些白色的雕塑品，感覺很有質感。
這個是基地前的照片，和許多原本在台中蓋大樓的狀況一樣，都會保留適當的綠地以及藝術品，一方面提升這個建案的空間二方面也增加了建案整體的質感，不會讓人家有侷促的感覺。
萬丈高樓平地起，看著30層樓的鋼骨建築一步一步的蓋起來，真的感覺不可思議。（這是桂天盤古1的鋼構建築喔～桂天盤古2還沒開挖～）
發展潛力：
南科建案目前相對價格還是比台南市的房價低，分析資料如同下面圖表所示，簡單來說房價的高低是以生活機能和需求面來評估，後續如果南科繼續發展，人口的群聚比例越高，相對的食衣住行的生活機能也會增加，那麼房價也會隨著水漲船高。所以如果真的是在南科工作的朋友們，現行在南科附近的新建案都要去看一下，因為現在家家戶戶都有汽車和機車，相對離台南市區遠一點，應該都還能接受。
格局和房型：
說真的我在當場看格局設計的時候，因為真的有太多不同的選擇，我自己也看得眼花撩亂。
總歸來說，主要格局還是著重在三房兩廳，以及一房一廳的格局，因為這個最符合小家庭的生活機能需求。
在與銷售顧問的討論當中，得出一個結論，如果還是在單身的階段，建議先買一房一廳；相對的如果是夫妻，但是還沒有小朋友的，那就建議買三房兩廳。
樓層的高低部分，那就看個人的喜好了，因為公寓大楼，基本上離地面比較高，所以相對噪音的影響很少，而且這個建案是以大型的鋼骨結構為主，公寓樓上樓下的生活噪音影響不大，可是還是要注意到整個大樓的排水系統是在哪一層做匯集，因為這樣上下樓層都會有流水聲，如果對噪音特別敏感的朋友那就真的要特別注意，這個部份我後續還要再追蹤一下。
基地規劃：
整個基地買起來是呈五角形，但是會做相對的綠化以及庭園設計，所以桂田盤古1和桂田盤古2兩個建案是在同一塊基地當中，相對建商有考量到遮蔽率的問題，因此四面都有採光，這點是值得稱讚的地方。
以風水地理的角度來看，基地要是正方形才好，這樣子能夠將青龍白虎朱雀玄武的納氣全部包含在內，或者是巧妙的以景觀設計在視覺上不要產生斜邊的狀況，因為只要有產生斜邊，就產生了所謂“出門見斜”，而這樣子的格局會讓住在裡面的人員容易產生口角是非的爭端。這個部份是屬於風水地理方面的討論，在此不多論述，如果有興趣的朋友可以和我討論，畢竟這是我的專業。
銷售顧問有提到說，這個建案有一些風水佈局，但這部份以我專業的看法，並沒有真正做到效果，後續可能在成屋之後，可以在自己的住宅內部設立聚寶盆或是化煞的方式，來增加自己住屋的氣場。
樣品模型：
這一家建商是走高級精緻路線，所以用的建物材料以及設備都很精緻，當然一分錢一分貨，相對的房價也反映在這上面。
從照片中可以看到，這四棟建築佇立在善化南科這邊，因為高達28～30樓（桂田盤古1是28樓，桂田盤古2是30樓），真的是非常的具有特色，和台北101的感覺一樣，只要你到這附近一定會看到這四棟建築。
相對的真的會讓人感覺有高雅貴氣的氛圍，如果買了這個案場的房子，後續外地的朋友要找你，相對的不需要導航，只要目視就能夠找到你的家，感覺真的很有面子喔～
願景：
目前南科建案在台積電的光環之下真的是南部目前最夯的建案基地，所以可以看到看到建商展示的實際空照圖，這個暗藏在緊鄰南科台積電，真的是不錯的住宅選項。
建商歷史建案開發區展示：
桂田建設是走高級精緻路線的格局，相對的圈地的部分也走得比別人還快，圈地的部分要配合政府的開發案，而且要把一整塊大型的基地買起來，真的需要眼明手快，而且資本額也要足夠才行。
所以當我看到下面的照片，在許多已開發的大型區域，都有這家建商的影子。
因為最近大陸房地產大崩盤，我原本擔心台灣部分的建商也會走向這樣的狀態，更擔心建商穩定度不足，後續會不會蓋一些爛尾樓，當我看到這些應該歷史開發案場，我真的放心了。
如同原本開頭所講的，桂田建設走的是高端路線，因此所有的設計師和規劃，都是台灣以及國際知名的名家，雖然有許多設計師不是我們一般人都聽過的，但是實際看過案場之後，再利用Google大神的輔助,真的發現每一位設計師都很有來頭，這樣子也是加深了自己對這個建案的信心。
有的時候我們買房子，投入了那麼多的金錢，以及等待的時間，還有看了一大堆不同的建案，總歸來說不就是要讓自己放心嗎？
因為說真的，除非自己真的家裡非常有實力，不然買房子對一個人來說，就是一輩子只能完成一件事情的工作，所以真的要非常小心。
多聽多看多比較，也是看房子最基本的功夫，但是這些都需要自己親身走過，從接待的門面開始，接待的人員態度，建設公司所使用的建材規劃，設計師的理念，歷史成交案件的設計，座落的地點……，真的有許許多多的細節需要花費自己很大的時間，然後再自行做歸納與整理，雖然真的很累，但是為了要買到心中理想的房子，撐起一個家，再苦再累都值得～
如同一開始所說的，浚凱老師南科建案真的是自己本身有從事風水地理的工作，所以是有興趣研究這麼多的細節，不然如果真的沒有真正的興趣和專業，銷售顧問講一大堆的宣傳與廣告，真的會霧裡看花，頭昏腦脹。
說真的，最好的產品都需要相對應的服務，才能夠彰顯產品的價值。因此態度良好的銷售顧問，以及真正能了解顧客需求的人員，才能讓客人在看屋的時候，在沒有感受到壓力之下，輕鬆的體驗看屋的愉快，而不是一味的只是要成交，而不斷的去推銷自己的商品有多好，這樣子反而適得其反。
再加上有許多的建設公司，為了要讓自己的銷案更好，所以憑空捏造了許多風水上的格局與設計，但是就我專業的看法，這些真的是子虛烏有，只能呼嚨一些不清楚的一般社會大眾，這樣是不負責任的做法，明明沒有請風水地理師佈局，卻硬拗說有，真的是不好的作法與行為。
只能說，外行人看熱鬧，內行人看門道。
賣屋是個良心的事業，有多少的實力，就真切地展現出來就好，不需要浮誇，因為消費者的眼睛是雪亮的，有些事情不要講明講破，雙方也還有一定緩衝的空間，而且屋子至少要住10年到20年以上，如果是以投資的方式來看，也是回到基本的房屋價值與抗跌問題，這點就真的是建商要提出自己的實力，才能讓消費者看到與體會。
因為目前這個南科建案，還是預售的狀態。
後續再繼續分享我的看法.
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